Неприятной особенностью ипотеки является ее длительный срок, а следовательно, привязанность должника к объекту ипотеки — жилью. Ввиду многообразия жизненных ситуаций у человека может возникнуть потребность в продаже заложенной квартиры. Причиной может послужить как печальное, так и радостное событие. Например, двое супругов разводятся, при этом ипотечный кредит был оформлен на одного из них, а платили оба. В одиночку человек может попросту «не потянуть» ипотеку. Или же напротив, в семье пополнение — на текущей жилой площади будет тесновато.
Распространено заблуждение, будто бы заложенное жилье продать невозможно. Однако это не так. Конечно, любое обременение права собственности существенно затрудняет процесс продажи. Поэтому для отчуждения ипотечной квартиры нужно приложить существенные усилия и потратить время.
Если у вас возник вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке, следует прочитать настоящую статью и выбрать наиболее приемлемый способ. На сегодняшний день таких способа три, при этом все они абсолютно законны. Но совершить такую сделку, не взаимодействуя с банком, не удастся.
Помните, что миновать банк при продаже ипотечной квартиры вам не удастся. Если, конечно, вы действуете в рамках закона.
Прежде, чем начинать действовать по одному из нижеописанных вариантов, нужно подробно разузнать у банка-кредитора условия получения согласия на продажу ипотечной квартиры. Скорее всего, банк попросит заключить предварительный договор, в противном случае согласия банка не получить. Для чего нужен такой договор? При заключении договора ипотеки с первоначальным должником банк потратил свои ресурсы, чтобы оценить свои риски в данном конкретном случае. При продаже ипотечной квартиры потенциального нового должника опять необходимо проверять на платежеспособность и т.д. Соответственно, в рамках одного договора банк выполняет одну и ту же работу дважды. Вместе с тем, должник-продавец или покупатель могут передумать совершать сделку. Должник может найти нового покупателя, и, выходит, банку опять нужно тратить свои ресурсы для оценки очередной кандидатуры покупателя. Сущность предварительного договора в том, что он делает заключение основного договора обязательным. То есть любая из сторон может в судебном порядке потребовать заключить договор, если вторая сторона уклоняется от его заключения.
Независимо от выбранного способа нужно получить согласие банка, найти конкретного покупателя и заключить с ним, если это требуется, предварительный договор. Стоит сказать, что поиск покупателя может затянуться. Во-первых, не каждый согласится покупать заложенное имущество. Во-вторых, покупатель, возможно, будет сначала продавать свое жилье, чтобы затем купить ваше. Идеальный вариант покупателя — лицо, у которого уже имеются в распоряжении необходимые денежные средства.
Перевод долга
Этот способ наиболее подходит для случая, когда покупатель не имеет на момент заключения сделки денежных средств, необходимых для полного погашения ипотеки. Перевод долга заключается в переоформлении договора ипотеки на нового заемщика. Иными словами, в результате такой сделки происходит замена стороны в договоре (замена старого должника на нового). Перевод долга оформляется в виде письменного соглашения. Новый должник приобретает право собственности на заложенное имущество, а вместе с ним и обязанность погасить долг. Квартира, в итоге, так и остается в залоге у банка-кредитора.
Продажа квартиры самостоятельно
Способ вам подходит, если у покупателя уже имеются в наличии денежные средства, необходимые для полного погашения кредита (необходимо помнить, что покупатель должен заплатить за ипотеку полностью, а не только внести оставшуюся к погашению сумму). В этом случае покупатель вносит в банк деньги, часть из которых идёт на погашение оставшейся суммы кредита, а часть — выплачивается заемщику (то есть происходит как бы возврат уже заплаченного). Однако эти деньги заемщик получит от банка не сразу.
Самостоятельная продажа — наиболее долгий способ реализации заложенной квартиры. Однако он достаточно надежен.
На руки заемщику выдается закладная с отметкой банка о полном исполнении и письмо, подтверждающее отсутствие задолженности перед банком. Рекомендуется также потребовать у банка выписку со ссудного счета. Сотрудники банка тоже могут ошибиться, по невнимательности выдав справку о погашении кредита, в то время как к погашению имеется несущественная сумма — рубли или даже копейки.
Следующим шагом будет снятие обременения (залога) в Регпалате вашего субъекта федерации (она же УФРС). Понадобятся следующие документы:
-
заявление;
паспорта всех собственников заложенного имущества;
копии учредительных документов банка (нотариально заверенные, расходы по заверению ложатся на банк);
свидетельство о праве собственности на объект недвижимости;
закладная на объект не движимости;
письмо банка, подтверждающее отсутствие задолженности;
документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за выдачу нового свидетельства о праве собственности (размер пошлины — 200 рублей в соответствии со ст.333.33 НК РФ, реквизиты для оплаты можно посмотреть на сайте УФРС вашего субъекта федерации).
С указанными документами бывший заемщик направляется в Регпалату. Осталось самое тяжелое — выстоять очередь. Если придти во второй половине дня, то в этот же день сдать документы можно и не успеть. Поэтому лучше явиться в УФРС с утра.
Максимальный срок регистрационных действий составляет 20 календарных дней. По истечении указанного срока следует вновь явиться в УФРС для получения свидетельства о праве собственности уже без отметки об обременении права залогом.
С этого момента становится возможным подписать окончательный договор купли-продажи и зарегистрировать его в УФРС. Теперь бывший заемщик может получить свои денежные средства, хранящиеся в банке.
Продажа квартиры с участием банка
Этот способ схож с предыдущим. Различие лишь в том, что банк сопровождает сделку. Он самостоятельно передает закладную и письмо об отсутствии задолженности в УФРС.
Источник: